Facility Management

Según la Sociedad Española de Facility Manager, por definición, este profesional tiene como funciones, entre otras, el desarrollo de la estrategia corporativa respecto a los recursos inmobiliarios, la política de optimización de espacios, la coordinación de los proyectos de construcción, la renovación y reubicación, la contratación de todos los productos y servicios relacionados con el funcionamiento, la conservación y el mantenimiento de las instalaciones e ingenierías.

Hasta hace unos meses el modelo patrimonial e inmobiliario de las empresas no ha supuesto problema, puesto que la actividad que se desarrollaba en los distintos sectores de la economía era muy activa, por eso los gastos y posibles «inconvenientes» no eran tenidos en cuenta. A día de hoy, todo ha cambiado. De hecho, el control de ingresos y gastos que este patrimonio supone en la actualidad es mucho más importante y todavía se considera más necesario entre las empresas que cuentan con montantes patrimoniales amplios.

Tras el buen resultado que da el servicio de Facility Management en paíse como Holanda, Inglaterra o Estados Unidos, donde está implantado desde los años 80, y una vez que he cursado mis estudios de Postgrado como Facility (a través de la Universidad de Girona), no quiero dejar pasr la oprtunidad de presentarle a su empresa las ventajas que conllevan la gestión del mantenimiento de sus activos, sugiriéndole se tome su tiempo en analizar estas líneas.
 
1º- MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

A la hora de plantearse el mantenimiento de edificios conviene establecer algunad preguntas para comprender esta actuación:

    • ¿Qué aporta el mantenimiento al valor de la empresa?

    • El responsable de mantenimiento ¿genera valor?

    • ¿Para qué sirve el presupuesto de mantenimiento?

    • ¿Por qué no aparece la acción del responsable de mantenimiento en los datos de la empresa?

    • ¿Cómo contribuye el modelo de competitividad?
 
Estas preguntas habitualmente no se las plantea el técnico pero sí el gestor económico de la empresa, puesto que el mantenimiento permite que los activos estén en funcionammiento.
 
2º- METAS DEL FACILITY MANAGEMENT EN LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO

El planteamiento de la actuación en las labores de mantenimiento requiere proponerse unas metas en las operaciones y el mantenimiento de los activos. Las más importantes son:

    • Extensión de vida y mejora de disponibilidad.

    • Reducir las interrupciones operativas y los fallos.

    • Incremento de la productividad del personal de organización y mantenimiento.

    • Mejora en los métodos de trabajo y procedimientos.

    • Seleccionar de forma óptima los costes de organización y mantenimiento.

    • Reducir y eliminar el incendio y los eventos de seguridad.

    • Mejorar y mantener las cualidades estéticas de los activos.

    • Gestionar un sistema de control que permita auditar y analizar las funciones de organización y mantenimiento.

    • Implementar programas que permitan reducir el consumo de energía cumpliendo con Códigos y Reglamentos.
 
3º- RESPONSABILIDAD DEL FACILITY MANAGEMENT

El responsable de las propuestas y de la organización es el Facility Manager, que le dará respuesta a las siguientes cuestiones:

    • Cómo establecer la Estrategia de mantenimiento y el Plan.

    • Nivel de plantilla apropiado.

    • Nivel aceptable de trabajos atrasados.

    • Tiempo apropiado de respuesta a la emergencia.

    • Cuántas horas de mantenimiento y materiales se asignan de forma óptima a las renovaciones y proyectos de construcción.

    • Cuál es el nivel admisible del mantenimiento diferido.
 
4º- OBJETIVOS DEL MANTENIMIENTO

En el mantenimiento, los objetivos que se pretenden van a contribuir a la maximización del beneficio de explotación, a través de la minimización de los costes del ciclo de vida del edificio:

    • Aumentando la FIABILIDAD, reduciendo FALLOS, mejorando la DISPONIBILIDAD.

    • Contribuyendo a la generación de ingresos.

    • Minimizando los costes debidos a averías.

    • Minimizando los costes totales de mantenimiento.

Pero además tratará de:
    • Limitar la degradación de los activos.
    • Contribuir a la mejora continua de la explotación.
    • Contribuir a la seguridad del activo.
 
5º- TIPOS DE MANTENIMIENTO
La consecución de los objetivos podrá obtenerse con los distintos tipos de mantenimiento:

     A) MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Mantenimiento ejecutado después del reconocimiento de una avería y destinado a llevar un elemento a un estado en el que pueda desarrollar una función requerida (UNE 13306). Es el mantenimiento que normalmente se está ejecutando. Si la máquina falla la reparamos.

     B) MANTENIMIENTO PREVENTIVO= objetivo de implantación
«Mantenimiento ejecutado a intervalos predeterminados o de acuerdo con unos criterios prescritos y destinado a reducir la probabilidad de fallo o la degradación de funcionamiento de un elemento» (UNE 13306).
 
6º- COSTE DEL CICLO DE VIDA DE UN ACTIVO

Las condiciones a las que se exponen los elementos van a poder considerar ciclos de vida completamente diferentes, por ello será necesario conocerlas así como saber desidir sobre las operaciones más adecuadas.
 
¿CUÁNTO CUESTA UN ACTIVO?
A diferencia de lo que en un primer momento se pudiera considerar, en la obtención de los costes de un activo tipo debemos, además, tener en cuenta los siguientes importes:

     1. Costes de Origen y Demolición.

     2. Mantenimiento y Operaciones (€ / Año).

     3. Recapitulación.

 

7º- MANUAL DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Con los objetivos anteriores en mente, se procederá a realizar un Manual y un Plan de Mantenimiento para los activos, dando respuestas a las siguientes preguntas:

    • ¿Qué hay que hacer para mantener?

    • ¿Cómo hay que hacer para mantener?

    • ¿Cada cuánto realizamos una tarea?

    • ¿Cuándo se hacen las tareas?

    • ¿Quién hace las tareas?
 
En resumen, «gestionar el mantenimiento a través de un facility, libera al personal responsable de su centro de explotación de la gestión del mantenimiento, pudiendo este personal dedicar sus esfuerzos a la producción. Es idónea su implantación en grandes superficies, hoteles, sucursales de entidades bancarias (de una región limitada) y corporaciones locales«.
 
OFERTA DE LANZAMIENTO: Le ofrecemos gratuitamente un primer informe vinculante de las instalaciones existentes en el edificio y el estado general de éstas.